Jedem
Cashflow Spieler biete ich an, einmal mit mir über seinen
Vermögensaufbau zu sprechen, um seine persönlichen Möglichkeiten kennen
zu lernen.
Beim Vermögensaufbau mit einer Immobilie sprechen wir unter anderem über Folgendes:
• Verhältnis Kaufpreis zu Miete => Rendite bezüglich Kaufpreis
• Verhältnis des eigens aufgebrachten Geldes zu Mietertrag => Eigenkapitalrendite
• Wie hoch muss die Kaufpreisrendite sein, damit ich einen positiven Cashflow habe?
• Auf was muss ich beim Kauf einer Immobilie achten?
• Auf was muss ich bei der Finanzierung achten?
Der
Konsens am Beispiel einer realen Eigentumswohnung ist, dass sie eine
Kaufpreisrendite von 5% haben soll (Kaufpreisrendite = Miete pro Monat *
12 / Kaufpreis), damit der Cashflow (Einnahmen minus Ausgaben) nicht
negativ wird.
Des
Weiteren sollte man mit kleinen Eigentumswohnungen anfangen. Die Preise
sollten zwischen 60.000 € und 130.000 € liegen. Dann benötigt man ca.
10.000 – 35.000 € Eigenkapital, je nach Größe der Immobilie und der
Bonität des Käufers.
Beleihungsauslauf
Bei
der Immobilienfinanzierung spielt der Beleihungsauslauf (BLA) eine
wesentliche Rolle. Der BLA ist eine Größe, die unter anderem das Risiko
der Finanzierung für die Bank bemisst. Für den Kunden ist er wichtig, da
dieser für die Zinskonditionen entscheidend ist. Dieser berechnet sich
auf Grund der Darlehenshöhe und des Beleihungswertes der Immobilie.
Was ist der Beleihungswert einer Immobilie? Und wozu wird der berechnet?
Dazu
muss man ein wenig über das Risikomanagement der Bank wissen: die Bank
weiß aus Erfahrung, dass nicht alle, die ein Darlehen für eine Immobilie
aufnehmen, das Darlehen bis zum Schluss bezahlen können.
Wenn
ein Darlehen nicht mehr bezahlt werden kann, muss die Bank die Immobile
am Markt zum bestmöglichen Preis verkaufen, z. B. über eine
Versteigerung. Vom Erlös der Veräußerung wird die Restschuld bei der
Bank beglichen, den Überschuss erhält der Darlehensnehmer, also der
ehemalige Immobilienbesitzer.
Die Bank möchte sicher gehen, dass der Verkaufserlös ausreicht, das Darlehen zu begleichen.
Dazu
muss die Bank die Immobile bewerten. Das wird im Fachjargon auch
“einwerten” bzw. “Einwertung” genannt. Und zwar setzt sie den Wert der
Immobilie so an, wie der Verkaufserlös bei einer Zwangsveräußerung mit
Sicherheit erreicht werden kann. Die Bank legt damit einen sogenannten
Sicherheitsabschlag fest. Dieser ist normalerweise zwischen 5% und 20%
und je nach Bank und Objekt unterschiedlich. Der Sicherheitsabschlag
kann bei einzelnen Objekten, gerade bei Neubauten, deutlich höher sein.
Dieser mit Sicherheit zu erzielenden Verkaufserlös nennt man den
Beleihungswert.
Der Beleihungswert ist also der Kaufpreis oder der Marktpreis (je nach Bank) abzüglich eines Sicherheitsabschlags.
Für die Bank ist es ein umso größeres Risiko, je höher das Darlehen im Verhältnis zum Beleihungswert ist.
Der
Beleihungsauslauf (BLA) ist nun genau das Verhältnis zwischen
Darlehenshöhe und Beleihungswert (BLA = Darlehenssummen /
Beleihungswert).
Die Bank belohnt Kredite mit einem niedrigen Beleihungsauslauf mit besseren Zinskonditionen, weil sie dann weniger Risiko hat.
Der aktuelle Fall
Im
aktuellen Fall hat der Cashflow Spieler keine Immobilie gekauft, die
ich ihm angeboten habe, sondern selbst eine Immobilie am freien Markt
gesucht. Er hat dabei mehrere meiner Empfehlungen nicht beachtet:
- Kauf einer zu teuren Wohnung
- Neubau statt renovierte/sanierte Wohnung
- Standort in einer Metropole statt in einer Kleinstadt
ad 1) Durch die teure Wohnung
• wird mehr Eigenkapital notwendig
• wird eine höhere anfängliche Tilgung benötigt
• ist eine höhere Bonität erforderlich
• verschlechtert sich der Cashflow
• verschlechtert sich die Mietrendite bezogen zum Kaufpreis (3.5%)
• verschlechtert sich die Eigenkapitalrendite (< 9%)
ad 2) Durch den Kauf einer Neubauwohnung, die ab Plan gekauft wird (also noch gar nicht gebaut ist),
• hat man während der Bauphase keine Mieteinnahmen
• hat man während der Bauphase Ausgaben (Zinszahlungen an die Bank)
• besteht das Risiko, dass die Bank für die Wohnung einen sehr hohen Sicherheitsabschlag kalkuliert
• und dadurch sehr viel Eigenkapital notwendig wird
• besteht das Risiko, dass die Finanzierung wegen des möglicherweise sehr hohen Beleihungsauslaufs insgesamt abgelehnt wird
ad 3) Durch den Standort in einer Metropole hat man die Vorteile,
• dass sie – zumindest günstig – immer vermietet werden kann
• dass die Immobilie im aktuellen Wirtschaftsumfeld an einer möglichen Wertsteigerung profitiert
• dass die Immobilie je nach Preisvorstellung tendenziell “schnell” verkauft werden kann
aber die Nachteile
• sehr hoher Immobilienpreise
• keiner hohen Wertsteigerung
• im Falle einer Rezession oder Platzen einer Immobilienblase ein hoher Wertverlust möglich ist
• die Immobilie eine geringe Miete im Verhältnis zum Kaufpreis erwirtschaftet (=> geringe Kaufpreisrendite, in dem Fall 3,5%)
• dadurch ein schlechter Cashflow erzielt wird
Nun
haben wir versucht, die Rendite für das Objekt durch Einsatz von wenig
Eigenkapital noch zu “retten”. Das Ergebnis der Finanzierungsanfrage
war, dass die Bank für das Objekt einen Sicherheitsabschlag von fast 40%
kalkuliert. Die Bank schätzt den Kaufpreis für das Objekt also für viel
zu teuer ein. In der Kombination mit dem Wunsch, wenig Eigenkapital
einzusetzen, hat die Bank die Finanzierung abgelehnt. Dass die Bank
einen Sicherheitsabschlag von 40% macht, war für uns vorher nicht
erkennbar, weil sowohl die Berechnungsprogramme sowie eine Einschätzung
der Immobilie über ein externes Portal kein so negatives Bild ergab.
Leider kennt man die Einschätzung der Bank erst nach der Kreditanfrage.
Durch
den Sicherheitsabschlag von 40% statt 5% stieg der Beleihungsauslauf
von 106% auf 160%. Eine Bank finanziert aber wohl in den seltensten
Fällen einen Kredit mit einem BLA von 160%. Um die schlechte Einwertung
der Immobilie zu kompensieren, benötigt der Cashflow Spieler nun das
6-fache an Eigenkapital, um die Immobilie mit einem BLA von <100% zu
finanzieren.
Eine nicht optimale Immobilieninvestition kann also viel Zeit und Nerven kosten. Und vor allem auch Geld.
Fazit
Hätte der Cashflow Spieler meine Ratschläge angenommen,
• hätte er eine Kaufpreisrendite von 4% – 6%
• hätte er eine anfängliche Eigenkapitalrendite von > 10% – 15%
• müsste er viel weniger Eigenkapital einsetzen
• könnte mit demselben Eigenkapital mehrere Wohnungen kaufen (weniger Risiko)
• wäre die Finanzierung relativ einfach
• hätte er kaum eine Überraschung bei der Einwertung der Immobilie (kleinerer Sicherheitsabschlag)
• besseren Beleihungsauslauf
• bessere Zinskonditionen
• weniger anfängliche Tilgung
Kurzum, das ganze Investment wäre einfacher und rentabler.
Damit
es dir als Cashflow Spieler leicht fällt, aktiv zu werden und in
Immobilien zu investieren, habe ich mit viel Aufwand über mehrere Jahre
alles so zurecht gelegt, dass es für dich wirklich einfach ist, damit
anzufangen (oder auch weiter zu machen). Einfach mit mir darüber
reden…