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Aktueller Fall: Warum eine Bank eine Finanzierung ablehnen kann! Nächster Spieleabend Freitag (15. März 2019, 18:30/19h)

Liebe Cashflow-Spielerin, lieber Cashflow-Spieler!

Werde in 7 Jahren finanziell unabhängig!

Am kommenden Freitag werden wir in der Spielpause ein Coaching zu "Beleihungsauslauf einer Finanzierung" machen.

Siehe dazu den Artikel weiter unten.

Vermutlich willst du deinen Träumen näher kommen. Dann komm zu unserem nächsten Spieleabend, um wieder neuen Input zu erhalten, deinen Kurs zu optimieren, dich wieder mehr auf passives Einkommen zu fokussieren, dir wieder neue Motivation und neuen Mut zu sammeln!

Ich wünsche dir schöne Tage, gute Gedanken und fokussierte Taten für deinen Vermögensaufbau!

René Jäger
Leiter des offiziellen Cashflow Clubs München

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Informationen zu den Cashflow Spieleabenden

Termine bis zum Sommer 2019 findet ihr am Ende des Newsletters und wie gewohnt auf der WebSite im Kalender.

Der nächste Spieleabend findet nächsten Freitag, den 15. März statt. Eintrittskarten findest du im Shop. Die weiteren Termine findest du wie immer auf der Webseite unter Ort & Zeit und am Ende des Newsletters.

Bilder von unseren Spieleabenden findest du in den Galerien.

Frühere Newsletter mit vielen interessanten Beiträgen findest du hier.

Ab 18:30h werden die Spielregeln erklärt. Wer die Spielregeln nicht kennt oder sie wiederholen will, sei bitte pünktlich da, damit wir um 19h mit dem eigentlichen Spielen beginnen können.

Nach der obligatorischen Bestellung des Tickets für den Spieleabend erhältst du eine E-Mail mit einer PDF-Rechnung im Anhang. Diese ist deine Eintrittskarte. Du findest auf der Rechnung einen Link zum Video mit den Spielregeln. Wenn du die Spielregeln nicht kennst, empfehle ich dir, das Video vor dem Spieltermin im Internet anzusehen. Es steht dir im Internet jederzeit zur Verfügung, du kannst es also jederzeit wieder ansehen.

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Aktueller Fall: Warum eine Bank eine Finanzierung ablehnen kann!

Jedem Cashflow Spieler biete ich an, einmal mit mir über seinen Vermögensaufbau zu sprechen, um seine persönlichen Möglichkeiten kennen zu lernen.

Beim Vermögensaufbau mit einer Immobilie sprechen wir unter anderem über Folgendes:

• Verhältnis Kaufpreis zu Miete => Rendite bezüglich Kaufpreis

• Verhältnis des eigens aufgebrachten Geldes zu Mietertrag => Eigenkapitalrendite

• Wie hoch muss die Kaufpreisrendite sein, damit ich einen positiven Cashflow habe?

• Auf was muss ich beim Kauf einer Immobilie achten?

• Auf was muss ich bei der Finanzierung achten?

Der Konsens am Beispiel einer realen Eigentumswohnung ist, dass sie eine Kaufpreisrendite von 5% haben soll (Kaufpreisrendite = Miete pro Monat * 12 / Kaufpreis), damit der Cashflow (Einnahmen minus Ausgaben) nicht negativ wird.

Des Weiteren sollte man mit kleinen Eigentumswohnungen anfangen. Die Preise sollten zwischen 60.000 € und 130.000 € liegen. Dann benötigt man ca. 10.000 - 35.000 € Eigenkapital, je nach Größe der Immobilie und der Bonität des Käufers.

Beleihungsauslauf

Bei der Immobilienfinanzierung spielt der Beleihungsauslauf (BLA) eine wesentliche Rolle. Der BLA ist eine Größe, die unter anderem das Risiko der Finanzierung für die Bank bemisst. Für den Kunden ist er wichtig, da dieser für die Zinskonditionen entscheidend ist. Dieser berechnet sich auf Grund der Darlehenshöhe und des Beleihungswertes der Immobilie.

Was ist der Beleihungswert einer Immobilie? Und wozu wird der berechnet?

Dazu muss man ein wenig über das Risikomanagement der Bank wissen: die Bank weiß aus Erfahrung, dass nicht alle, die ein Darlehen für eine Immobilie aufnehmen, das Darlehen bis zum Schluss bezahlen können.

Wenn ein Darlehen nicht mehr bezahlt werden kann, muss die Bank die Immobile am Markt zum bestmöglichen Preis verkaufen, z. B. über eine Versteigerung. Vom Erlös der Veräußerung wird die Restschuld bei der Bank beglichen, den Überschuss erhält der Darlehensnehmer, also der ehemalige Immobilienbesitzer.

Die Bank möchte sicher gehen, dass der Verkaufserlös ausreicht, das Darlehen zu begleichen.

Dazu muss die Bank die Immobile bewerten. Das wird im Fachjargon auch "einwerten" bzw. "Einwertung" genannt. Und zwar setzt sie den Wert der Immobilie so an, wie der Verkaufserlös bei einer Zwangsveräußerung mit Sicherheit erreicht werden kann. Die Bank legt damit einen sogenannten Sicherheitsabschlag fest. Dieser ist normalerweise zwischen 5% und 20% und je nach Bank und Objekt unterschiedlich. Der Sicherheitsabschlag kann bei einzelnen Objekten, gerade bei Neubauten, deutlich höher sein. Dieser mit Sicherheit zu erzielenden Verkaufserlös nennt man den Beleihungswert.

Der Beleihungswert ist also der Kaufpreis oder der Marktpreis (je nach Bank) abzüglich eines Sicherheitsabschlags.

Für die Bank ist es ein umso größeres Risiko, je höher das Darlehen im Verhältnis zum Beleihungswert ist.

Der Beleihungsauslauf (BLA) ist nun genau das Verhältnis zwischen Darlehenshöhe und Beleihungswert (BLA = Darlehenssummen / Beleihungswert).

Die Bank belohnt Kredite mit einem niedrigen Beleihungsauslauf mit besseren Zinskonditionen, weil sie dann weniger Risiko hat.

Der aktuelle Fall

Im aktuellen Fall hat der Cashflow Spieler keine Immobilie gekauft, die ich ihm angeboten habe, sondern selbst eine Immobilie am freien Markt gesucht. Er hat dabei mehrere meiner Empfehlungen nicht beachtet:

  1. Kauf einer zu teuren Wohnung
  2. Neubau statt renovierte/sanierte Wohnung
  3. Standort in einer Metropole statt in einer Kleinstadt

ad 1) Durch die teure Wohnung 

• wird mehr Eigenkapital notwendig

• wird eine höhere anfängliche Tilgung benötigt

• ist eine höhere Bonität erforderlich

• verschlechtert sich der Cashflow

• verschlechtert sich die Mietrendite bezogen zum Kaufpreis (3.5%)

• verschlechtert sich die Eigenkapitalrendite (< 9%)

ad 2) Durch den Kauf einer Neubauwohnung, die ab Plan gekauft wird (also noch gar nicht gebaut ist),

• hat man während der Bauphase keine Mieteinnahmen

• hat man während der Bauphase Ausgaben (Zinszahlungen an die Bank)

• besteht das Risiko, dass die Bank für die Wohnung einen sehr hohen Sicherheitsabschlag kalkuliert

• und dadurch sehr viel Eigenkapital notwendig wird

• besteht das Risiko, dass die Finanzierung wegen des möglicherweise sehr hohen Beleihungsauslaufs insgesamt abgelehnt wird

ad 3) Durch den Standort in einer Metropole hat man die Vorteile,

• dass sie - zumindest günstig - immer vermietet werden kann

• dass die Immobilie im aktuellen Wirtschaftsumfeld an einer möglichen Wertsteigerung profitiert

• dass die Immobilie je nach Preisvorstellung tendenziell "schnell" verkauft werden kann

aber die Nachteile

• sehr hoher Immobilienpreise

• keiner hohen Wertsteigerung

• im Falle einer Rezession oder Platzen einer Immobilienblase ein hoher Wertverlust möglich ist

• die Immobilie eine geringe Miete im Verhältnis zum Kaufpreis erwirtschaftet (=> geringe Kaufpreisrendite, in dem Fall 3,5%)

• dadurch ein schlechter Cashflow erzielt wird

Nun haben wir versucht, die Rendite für das Objekt durch Einsatz von wenig Eigenkapital noch zu "retten". Das Ergebnis der Finanzierungsanfrage war, dass die Bank für das Objekt einen Sicherheitsabschlag von fast 40% kalkuliert. Die Bank schätzt den Kaufpreis für das Objekt also für viel zu teuer ein. In der Kombination mit dem Wunsch, wenig Eigenkapital einzusetzen, hat die Bank die Finanzierung abgelehnt. Dass die Bank einen Sicherheitsabschlag von 40% macht, war für uns vorher nicht erkennbar, weil sowohl die Berechnungsprogramme sowie eine Einschätzung der Immobilie über ein externes Portal kein so negatives Bild ergab. Leider kennt man die Einschätzung der Bank erst nach der Kreditanfrage.

Durch den Sicherheitsabschlag von 40% statt 5% stieg der Beleihungsauslauf von 106% auf 160%. Eine Bank finanziert aber wohl in den seltensten Fällen einen Kredit mit einem BLA von 160%. Um die schlechte Einwertung der Immobilie zu kompensieren, benötigt der Cashflow Spieler nun das 6-fache an Eigenkapital, um die Immobilie mit einem BLA von <100% zu finanzieren.

Eine nicht optimale Immobilieninvestition kann also viel Zeit und Nerven kosten. Und vor allem auch Geld.

Fazit

 Hätte der Cashflow Spieler meine Ratschläge angenommen,

• hätte er eine Kaufpreisrendite von 4% - 6%

• hätte er eine anfängliche Eigenkapitalrendite von > 10% - 15%

• müsste er viel weniger Eigenkapital einsetzen

• könnte mit demselben Eigenkapital mehrere Wohnungen kaufen (weniger Risiko)

• wäre die Finanzierung relativ einfach

• hätte er kaum eine Überraschung bei der Einwertung der Immobilie (kleinerer Sicherheitsabschlag)

• besseren Beleihungsauslauf

• bessere Zinskonditionen

• weniger anfängliche Tilgung

Kurzum, das ganze Investment wäre einfacher und rentabler.

Damit es dir als Cashflow Spieler leicht fällt, aktiv zu werden und in Immobilien zu investieren, habe ich mit viel Aufwand über mehrere Jahre alles so zurecht gelegt, dass es für dich wirklich einfach ist, damit anzufangen (oder auch weiter zu machen). Einfach mit mir darüber reden...

Hier kannst du dich zum Cashflow Spieleabend anmelden.

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Empfehlungliste für Bücher

Du findest eine Liste mit empfohlenen Büchern, die deine Fähigkeiten und Kenntnisse zum Vermögensaufbau ausbauen. Sie gehören zur "Grundausbildung" zur finanziellen Freiheit.

Die Bücher sind mit einem Link zu Amazon hinterlegt. Das erleichtert dir, die Kritiken bei Amazon zu den Büchern zu finden und zu lesen - und kannst sie dort gleich bestellen.

Vielleicht sind auch ein paar Bücher für dein Umfeld dabei, die du zum Beispiel zum Geburtstag verschenken kannst.

Hier geht es zu der Buch-Empfehlungsliste.

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Frei sein und sich seinen Liebsten (Sachen) widmen

Welche Wünsche hast du?

Baue dir ein größeres passives Einkommen auf, als du Ausgaben hast! Dann bist du finanziell unabhängig.

Lerne einiges darüber, wie du das erreichst - mit dem Spiel Cashflow 101 und 202 unter der Anleitung des erfolgreichen Spielleiters René Jäger.

Hier erfährst du, wie du in 7 Jahren finanziell unabhängig wirst!

Werde noch aktiver und verinnerliche die richtigen Gedankenstrukturen, um deine Wünsche und Ziele schneller umzusetzen! Hole dir Impulse und neue Energie, um deine Ziele umzusetzen. Komme zu den Cashflow Club München Spielerunden!

Herzliche Grüße,
René Jäger

Spielleiter des Cashflow Clubs München

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