10 Tipps für den Immobilienkauf!
1. Tipp: Überprüfen Sie das Grundstück und den Bebauungsplan
Vor dem Immobilienkauf bzw. -bau sollten Sie einen Blick in das Baulastenverzeichnis der zuständigen Baubehörde und in den Bebauungsplan werfen. Eventuell dürfen bestimmte Grundstücksflächen nicht bebaut werden. Das Grundbuch beim zuständigen Grundbuchamt verzeichnet eine sogenannte Grunddienstbarkeit. Sie regelt Rechte, die der Eigentümer eines anderen Grundstücks an Ihrem Wunschgrundstück hat - etwa ein Wegerecht oder Einspruchsmöglichkeiten gegen bestimmte Bauvorhaben.
2. Tipp: Bestehen Sie auf einen konkreten und vollständigen Leistungsumfang
Neun von zehn Bauherren entscheiden sich für einen Anbieter schlüsselfertiger Häuser. Achtung: In 97 Prozent aller Verträge fehlen allerdings unentbehrliche Bauleistungen. Dies hat der Verband Privater Bauherren ermittelt. So kann beispielsweise die Installation der Hausanschlüsse unerwähnt bleiben. Geliefert werden muss nur, was Bauvertrag und Leistungsbeschreibung enthalten. Pochen Sie daher auf eine lückenlose Dokumentation dessen, was geleistet wird. Akzeptieren Sie auch bei der Innenausstattung keine uneindeutigen Beschreibungen. Sind bestimmte Leistungen nicht im Festpreis enthalten, sollten diese ausdrücklich genannt werden.
3. Tipp: Senken Sie - sofern möglich - die Kaufnebenkosten
Einbauküche, Wohnzimmereinrichtung, Gartengeräte: Bietet der Vorbesitzer hochwertiges bewegliches Inventar mit an, kann es sich lohnen, dessen Übernahme vom Immobilienerwerb zu trennen. Ansonsten erhöht sich der Kaufpreis und folglich steigen die Kaufnebenkosten, wie die Grunderwerbsteuer, Notargebühren und gegebenenfalls das Maklerhonorar.
4. Tipp: Schaffen Sie Klarheit, bevor Sie eine Wohnung kaufen
Die notarielle Teilungsurkunde hält fest, was zur Wohnung gehört, und ob Sie auch Garten, Terrasse, Keller, Garage oder Fahrradstellplatz erwerben. Hier ist zudem festgelegt, was zum Gemeinschaftseigentum zählt - etwa Balkone, Flure, Aufzüge, aber auch Fenster, Türen und Außenanlagen. Zusätzlich muss geklärt sein, wie das Gemeinschaftseigentum genutzt werden darf. Zu einer vollständigen Teilungserklärung gehört zudem die Gemeinschaftsordnung mit etwaigen Zahlungsverpflichtungen.
5. Tipp: Lassen Sie sich nicht drängen
Bestehen Sie darauf, dass Sie spätestens zwei Wochen vor dem Notartermin sämtliche Vertragsunterlagen erhalten - bei einem Neubau die Bau- und Leistungsbeschreibung, beim Immobilienkauf die Teilungserklärung. Wenn beim Notartermin plötzlich neue Sachverhalte präsentiert werden, sollten Sie den Vertrag nicht vorschnell unterschreiben - erst recht nicht, wenn der Verkäufer zur Eile drängt.
6. Tipp: Beziehen Sie einen Experten mit ein
Fallstricke in Kaufverträgen sind nicht immer leicht zu erkennen. So kann es sein, dass ein Bauträger gesetzliche Verjährungsfristen gekürzt hat. Auch von Bauunternehmen vorformulierte Vertragsentwürfe mit dem Vermerk „ notarielles Vertragsmuster" bieten keinerlei Sicherheit. Deshalb lohnt es sich, wenn Sie alle Vertragsunterlagen inklusive etwaiger Bodengutachten, Bauantrags- und Ausführungspläne sowie Wärmeschutznachweise von Experten prüfen lassen. Dies kann ein auf Baurecht spezialisierter Rechtsanwalt sein. Rat gibt es zum Beispiel auch beim Verband Privater Bauherren oder beim Bauherren-Schutzbund.
7. Tipp: Treten Sie nicht in Vorkasse
In Deutschland muss ein Kaufvertrag über Grundstücke und Immobilien bei einem Notar abgeschlossen werden. Der Notar muss allerdings nicht darauf achten, dass der Vertrag im Sinne des Käufers abgefasst wurde. Eine Beratung durch externe Sachverständige vor Vertragsabschluss wird deshalb empfohlen. Keinesfalls sollten Sie in Vorkasse treten, bevor der Kaufvertrag notariell beurkundet wurde.
8. Tipp: Verlangen Sie einen Grundbuchauszug
Möchten Sie ein Grundstück oder eine Wohnung bzw. ein Haus kaufen, sollten Sie sich stets eine beglaubigte Kopie des Grundbucheintrags besorgen. Hier zeigt sich auch, ob Sie das Objekt schuldenfrei übernehmen und ob sonstige Einschränkungen wie z. B. ein Wegerecht vorhanden sind.
9. Tipp: Führen Sie eine Schlussbegehung durch
Der bis zu fünf Jahre bestehende Gewährleistungsanspruch ist gesetzlich bzw. durch die Vergabe und Vertragsordnung für Bauleistungen geregelt. Auskunft geben Verbraucherschutzorganisationen wie der Verband Privater Bauherren oder der Bauherren-Schutzbund. Bei schlüsselfertig erworbenen Häusern sollten Sie spätestens ein halbes Jahr vor Ende der Gewährleistungspflicht gemeinsam mit einem Bausachverständigen eine Schlussbegehung der Immobilie durchführen, um etwaige Mängel rechtzeitig geltend machen zu können. Für Altbauten ist die Gewährleistung zum Teil eingeschränkt. Im Zweifel hilft ein Bausachverständiger.
10. Tipp: Wenn nichts mehr geht - widerrufen Sie
Ist der Immobilienkauf notariell beurkundet, ist ein Rücktritt nur in Ausnahmefällen möglich - etwa dann, wenn er bei ausbleibender Finanzierungszusage durch die Bank ausdrücklich vereinbart wurde oder wenn der Verkäufer schwerwiegende Mängel bewusst verschwiegen hat.
