Was muss ich beim Kauf einer Immobilie in den Protokollen der Eigentümerversammlungen beachten?
Die Eigentümerversammlung ist das Entscheidungsorgan der Eigentümergemeinschaft.
Die Protokolle der Eigentümerversammlungen bieten direkten Einblick in die Diskussionen um die Immobilie. Dort erfährt man folgendes:
• Ausstehende Reparaturen
• Rechtsstreitigkeiten
• Finanzlage der anderen Eigentümer
• Harmonie oder Feindseligkeiten der Eigentümer untereinander
• Informationen über den Reparaturfonds
• Wer an den Eigentümerversammlungen teilgenommen hat
• Über Anträge und Beschlüsse, die gefasst oder abgelehnt wurden
• Wo die Versammlung stattfand
• Wie hoch die Beteiligung war, also wieviele der Eigentümer anwesend waren
• Wer das Mandat für die Wohnungsverwaltung hat
Das schöne an den Protokollen ist, dass der Makler oder Verkäufer diese nicht manipulieren kann (außer er fälscht die Protokolle, was wohl sehr selten vorkommen wird). Sie wurden vom Protokollführer erstellt und von den Teilnehmern der Versammlung im besten Fall kontrolliert.
Durch das kritische Studium der Protokolle und auch der Betriebskostenabrechnung erfährt man sehr viel über die Immobilie, insbesondere über ausstehende Reparaturen, Sanierungen oder Renovationen. Und aus der Betriebskostenabrechnung erfährt man, wie viel jährlich in den Reparaturfonds eingezahlt wird und wie viele Reparaturen erfolgt sind. Das kann dann in seine Finanzplanung für die zu kaufende Immobilie mit einfließen. Außerdem erfährt man in der Betriebskostenabrechnung, wie viel Geld in dem Reparaturfonds vorhanden ist.
Entspricht das Vermögen des Reparaturfonds den künftig notwendigen Reparaturen, Renovierungen und Sanierungen, dann kann man davon ausgehen, dass keine allzu hohe Forderungen bei eventuellen Arbeiten auf den Käufer zukommen. Ist der Reparaturfonds aber leer, muss man damit rechnen, dass bei Reparaturen, Renovierungen und Sanierungen zur Kasse gebeten wird. Man muss dann selbst die Rücklagen managen.
Der Kaufpreis der Immobilie hängt folglich einerseits von den ausstehenden Reparaturen, Renovierungen und Sanierungen und andererseits vom Rücklagenstand des Reparaturfonds ab.
Resümé: Wer sich diese Unterlagen vor dem Kauf einer Immobilie nicht organisiert und studiert, handelt also ziemlich fahrlässig. Beim Kauf einer Wohnung oder Garage in einem Mehrfamilienhaus sollte man sich immer die Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten 5, besser 10 Jahre geben lassen. Und ebenso die Betriebskostenabrechnungen.