Was muss ich beim Kauf einer Immobilie beachten?
Im letzten Newsletter haben ich über das Anfordern, Sichten und Bewerden der Unterlagen geschrieben. Nun führe ich aus, worauf ihr bei der Besichtigung der Immobilie achten solltet.
Jeder Punkt muss ausführlich analysiert und bewertet werden, was wiederum Erfahrung und Knowhow benötigt. Die Liste gibt dir einen Wegweiser, worauf du achten solltest. Wenn du mehrere Objekte besichtigt hast, bekommst du Erfahrung und Übung. Generell solltest du ausreichend Fotos machen, die du später nochmals heranziehen kannst. Und natürlich solltest du vor Ort etwas zum Schreiben oder ein Diktiergerät mitnehmen, wo du deine Bemerkungen festhalten kannst.
Bewertung einer Immobilie aufgrund der Besichtigung
Lage
• Wie gut ist die Lage aus den drei verschiedenen Perspektiven: Microlage (Objekt), Mesolage (Stadtteil), Macrolage (Stadt)
• Welche Gebäude im Umfeld gibt es: Qualität des Zustands, Preisniveau, Niveau der Menschen im Umfeld, z. B. an Gardinen zu erkennen: alt oder neu
• Wie ist der Leerstand im Umfeld?
• Wie gut ist die Verkehrsanbindung öffentlich und wie mit dem Auto?
• Wie sind die Einkaufsmöglichkeiten in der näheren Umgebung?
• Wie sieht die Ärzteversorgung und der Weg zum Krankenhaus aus?
• Gibt es Schulen und Kindergarten in der Nähe?
• Wie weit ist es in die umliegenden Erholungsgebiete und zu Wasserflächen?
• Wie sieht die Verkehrslage bezüglich der Arbeitswege aus?
Das Objekt
Generell muss sieht man sich das Haus bzw. die Wohnung / die Gewerbeeinheit von außen und innen an.
• Hat die Fassade Risse, aufsteigende Nässe, Dach von unten einwandfrei, Dachrinnen dicht? Z. B. kann man das Objekt nach dem Regen besichtigen
• Was sind Schönheitsmakel und was ist baulich/statisch kritisch
• Sind Risse so groß, dass eine Münze hineinpasst? Spätestens dann handelt es sich um eine ernste Angelegenheit.
• Fenster: Kunstfenster sind weniger wartungsintensiv wie Holzfenster, bei denen es sehr darauf ankommt, ob sie alt / neu / renoviert sind. Feuchtigkeit an den Fenstern kann ein Indiz für die schlechte Lüfung im Zimmer / der Wohnung / dem Haus sein, dann sollte man sich die Schimmelproblematik genau unter die Lupe nehmen.
• Wenn irgend etwas nicht so schön oder in schlechtem Zustand ist, kann das in die Preisverhandlung mit einfließen lassen.
• Wie ist der Zustand allgemein? Außenanlagen, Wege, Keller, Flur; vor allem in Bereichen, die nicht so im Fokus stehen, lassen über den Zustand Rückschlüsse ziehen.
• Beim Keller muss man zwischen Altbauten/Denkmalschutz/Sanierten Gebäuden und Neubau unterscheiden. Viele alte Gebäude haben eine gesunde Grundfeuchte z. B. beim Sandstein. Neuere Gebäude wurden mit einer Wanne um das Haus errichtet, so dass Wasser nicht eindringen kann. Zu prüfen ist also immer, ob es statische Probleme gibt. Außerdem sollte man der Belüftung des Kellers Aufmerksamkeit schenken. Bei Wohnungen ist zu prüfen, ob jedem Mieter ein Keller zugegeteilt wurde und dieser im Grundbuch dokumentiert ist, sonst könnte es eines Tages passieren, dass die Flächen neu verteilt werden. Desweiteren finden sich in den Kellern häufig alte, nicht mehr gebrauchte Gegenstände, die die Bewohner nicht entsorgt haben. Also generell prüfen, ob Ordnung im Hause herrscht.
• Bei Wohnungen sollte man sich ein Bild vom Treppenaus machen, ob dort Müll oder Gerümpel gelagert wird.
• In den Wohnräumern sollte man hinter die Möbel sehen, vor allem in den Ecken und Außenmauern, um sicher zu gehen, dass es keinen Schimmelbefall gibt. Wie hell sind die Zimmer und der Flur / das Treppenhaus?
• Ist der Grundriss sinnvoll/gut => wird er nachgefragt?
• Holzbalkone können bei Renovation sehr teuer sein
• Wie ist die Lärmsituation von draußen, von den Nachbarn, nach Öffnen und Schließen der Türen, Fenster und Balkontüre? Wie schalldicht sind die Wände, die Zwischendecken und die Fenster?
• Sind im Bad Dusche, Badewanne oder gar beides vorhanden? Funktioniert die Belüftung? Blättert aufgrund der häufigen Feuchtigkeit Farbe ab?
• Wann wurde zum letzten Mal renoviert? Was wurde renoviert? => Rechnungen zeigen lassen, denn erzählt wird oft viel.
• Ist das Dach ausgebaut? Funktioniert die Zwangsentlüfung?
• Welche Möglichkeiten gibt es, das Objekt aufzuwerten? Dachausbau, Balkone anbaubar, Keller erweiterbar, Anbauten, Garagen?
• Aus welchen Materialien wurde das Objekt gebaut?
• Andere Bewohner des Hauses zum Haus befragen, Nachbarn befragen. Auch z. B. fragen: "Würden Sie das Haus/die Whg kaufen?"
• In einem Mehrfamilienhaus auch die Wohnungen ansehen, die der Verkäufer nicht zeigen will. Dort verstecken sich manchmal einige Mängel.
• Wie sieht die Parkplatzsituation aus?
Zu jedem Punkt muss man wissen, auf was man achten muss und was man daraus schließen kann.
Wenn man ein älteres Haus / eine ältere Wohnung kaufen möchte und sich noch nicht so sicher bei der Einschätzung ist, kann man auch einen Gutachter zu Rate ziehen, der das Objekt bewertet. Er haftet dann, wenn wesentliche Probleme übersehen wurden. Das heißt, dass du dann nicht einkalkulierte Kosten für die Reparaturen auf ihn umwälzen kannst (theoretsich). Jedenfalls sollte es dir einen guten Überblick über den Zustand der Immobilie geben.
